發(fā)布日期：2017-08-03

8 月 2 日晚間，萬達新成立大健康集團的消息，被各大媒體爭相報道。 這是繼萬達商業(yè)、萬達文化、萬達網絡、萬達金融之后，誕生的另一名萬達新成員，預示著萬達在戰(zhàn)略層面已明確了重點發(fā)力大健康產業(yè)，輕資產運營，也解答了近期萬達海外并購受阻，國內資產出售的資產騰挪疑惑。 另一方面，據動脈網（微信號：vcbeat）不完全統(tǒng)計，國內從房地產轉型大健康行業(yè)的企業(yè)有 30 家，包括萬達、萬科、保利、恒大等。而萬達作為地產行業(yè)的老大哥，轉向大健康行業(yè)，是中國地產行業(yè)的一個轉折點，也從側面證明房地產行業(yè)的紅利期正在消融，而大健康產業(yè)的未來充滿想象。 此前，中商產業(yè)研究院發(fā)布了一組數(shù)據，隨著全面放開二胎政策和健康中國 2030 的戰(zhàn)略，至 2021 年，中國的醫(yī)療服務支出總額預計增至 88368 億元。 面對偌大的醫(yī)療市場，萬達在新成立大健康集團后，又將如何瓜分萬億的醫(yī)療市場份額？輕資產戰(zhàn)略又將如何應用于大健康行業(yè)？擅長商業(yè)地產運營的萬達，面對壁壘高的醫(yī)療行業(yè)，又如何破冰？其他地產商轉型方式有哪些？萬達模式的大健康有哪些可圈可點的經驗？國外是否有可參照又轉型成功的地產企業(yè)？ 去地產化，賣掉 13 個文旅城和 77 家酒店 2015 年，萬達集團開始提出轉型，不再做地產商，主動調整。在一次公開的演講中，萬達集團董事長王健林提到，希望在三到五年之內，萬達能將把“地產”去掉。 為了轉型，王健林提出了“2211 戰(zhàn)略”，即五年之內要讓資產達到 2000 億美金，市值超過 2000 億美金，企業(yè)收入達到 1000 億美元，企業(yè)利潤至少要超過 100 億美元，并將來自房地產的收入降到 30% 以內。 在確定“去地產化”戰(zhàn)略后，王健林做了兩件事：首先，堅決轉讓重資產項目，即萬達自己投資并附帶了住宅銷售的項目，即使已經拿到地，這意味著萬達決定舍棄一部分開發(fā)利潤和資產增值，“輕裝上陣”。 雖然 2016 年 5 月，王健林在央視《對話》欄目中叫板迪士尼，聲稱萬達文旅項目的存在，將使迪士尼 20 年內無法在中國內地市場盈利，但是僅僅 14 個月后，王健林就將這些項目賣出。 2017 年 7 月 10 日，萬達商業(yè)與融創(chuàng)中國聯(lián)合發(fā)布公告稱，萬達商業(yè)將旗下 13 個文旅項目 91% 的股權和債務轉讓給融創(chuàng)，作價 295.75 億元。同時出讓的還有 76 個酒店，價值為 335.95 億元。 這是中國房地產史上規(guī)模最大的一筆并購交易，但萬達官方的進一步解讀甚少。殊不知，王健林在 2 年前去地產化的戰(zhàn)略中，早已規(guī)劃好了。 其次，是集中力量做輕資產。所謂的輕資產就是用別人的錢來投資，有兩種方式，直投和眾籌。萬達曾推出過 50 億眾籌項目，被“秒殺”。以此證明中國社會上擁有很多過剩的資金，它們正在找出路，同時又缺少收益較高切較穩(wěn)健的投資產品。 從 2017 年 7 月 6 日，萬達集團發(fā)布的 2017 年半年業(yè)績看，集團上半年收入 1348.5 億元，完成年計劃的 51.1%，完成上半年計劃的 116.2%，同比增加 12.4%（因 2017 年初萬達旅業(yè)資產轉至同程網，剔除萬達旅業(yè)因素，同比增加 17.9%）。 根據萬達集團收入占比看，2016 年，萬達文化集團實現(xiàn)收入 641 億元，同比增長 25%；電影產業(yè)實現(xiàn)收入 391.9 億元，同比增長 31.4%；旅游產業(yè)實現(xiàn)收入 174.3 億元，同比增長 37.1%；兒童娛樂收入 5.2 億元，同比增長 137.8%。 2016 年，萬達集團服務業(yè)收入占比 55%，歷史上首次超過地產；服務業(yè)凈利潤占比超過 60%，也大于地產開發(fā)利潤。此外，萬達還通過與基金公司合作，輸出品牌與管理，成功轉型輕資產。2016 年開業(yè)的 50 個萬達廣場，有 21 個屬于輕資產。 今年的萬達地產和服務業(yè)收入則有了更大的變化，這兩項業(yè)務目前占總收入的比重分別是 42.1% 和 57.9%。 但無可置否的是，地產收入依然遠高于公司其他各業(yè)務板塊。地產業(yè)務在上半年收入 563.4 億元，同比增加 11.3%，于此相關聯(lián)的租金收入還有 116.9 億元，其他包括文化集團（308 億元）、金融（206 億元）、網絡（25.6 億元）等業(yè)務收入均有較大差距。 1440 億涉足醫(yī)療，從醫(yī)療事業(yè)部到大健康集團 萬達集團在去地產化的道路上，雖然沒有徹底完成，但是也在馬不停蹄地布局大健康產業(yè)。 換句話說，萬達集團，除了地產商業(yè)以外，醫(yī)院板塊正在成為萬達對外的另一張名片。 日前，在“2017 冬季達沃斯”年會上，王健林表示，中國醫(yī)療領域已經對民營企業(yè)開放，并且允許外國醫(yī)師到中國執(zhí)業(yè)，國內的醫(yī)生也可以經過批準后私人出診，增加自己的收入，這些都為民營醫(yī)院的發(fā)展提供了有利的條件。而萬達集團最大的優(yōu)勢就是在中國有幾百個大型商業(yè)中心和建設團隊，有這個能力和底氣轉向大健康領域。 早在 2016 年年初，萬達集團已經在北京與英國國際醫(yī)院集團 (international hospitalsgroup limited，簡稱：IHG) 簽訂合作協(xié)議，萬達總投資 150 億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫(yī)院，由 IHG 運營管理并使用 IHG 品牌。據了解，IHG 是全球頂尖國際醫(yī)療集團，成立于 1978 年，總部設在英國，在全球超過 50 個國家管理 450 多個醫(yī)療項目。 據悉，中文名為“英慈萬達國際醫(yī)院”的項目在上海擁有床位 1000 張，投資 80 億元；成都英慈萬達國際醫(yī)院擁有床位 500 張，投資 50 億元；青島英慈萬達國際醫(yī)院擁有床位 200 張，投資 20 億元。三座醫(yī)院均按照國際頂尖標準設計建造，IHG 將確保三座醫(yī)院的運營通過 JCI(國際醫(yī)療衛(wèi)生機構認證聯(lián)合委員會)等國際醫(yī)療機構認證。 對這一投資，王健林表示，引進國際醫(yī)院是萬達在中國的創(chuàng)新，滿足高端人群對健康醫(yī)療需求的同時，也使所在城市醫(yī)療水平達到國際一流，帶動中國高端醫(yī)療水平提升。 2017 年 4 月 6 日，萬達集團與成都市人民政府正式簽訂戰(zhàn)略合作備忘錄，雙方協(xié)議將耗資 700 億元，打造一座世界級的醫(yī)療產業(yè)中心。該醫(yī)療產業(yè)中心將規(guī)劃 A 和 B 兩個區(qū)域，A 區(qū)是綜合醫(yī)院區(qū)，萬達將負責引進 2 家國際頂級的綜合醫(yī)院和 8 家國際一流的專科醫(yī)院。B 區(qū)是醫(yī)療產業(yè)園區(qū)，將引進 30 家與醫(yī)療相關的企業(yè)。 此外，萬達與四川大學華西口腔醫(yī)院簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計劃投資 90 億元，在全國各地的萬達廣場，開設 300 家牙科診所。 同年 7 月 3 日，萬達集團在昆明新簽約三個投資項目，其中萬達計劃在昆明市投資 500 億元，打造以醫(yī)療、健康為核心，兼具體育、養(yǎng)生、度假、商業(yè)、商務、居住等功能的世界級醫(yī)療及大健康產業(yè)園。 截止目前，萬達在醫(yī)療產業(yè)的總投入已累計 1440 億元。而恒大地產、綠景控股、世榮兆業(yè)等房地產企業(yè)進入醫(yī)療產業(yè)。 究其背后的原因是，地產與醫(yī)療行業(yè)高度的粘合性成了眾多地產企業(yè)紛紜進入醫(yī)療行業(yè)的關鍵因素——地產項目需要醫(yī)療配套項目錦上添花；現(xiàn)有公立醫(yī)院資源緊缺，看病難看病貴的大背景下，具有地產資源的企業(yè)投身醫(yī)院項目的建設，可以說是具有先天優(yōu)勢。 而新醫(yī)改、人口老齡化、“全面 2 孩”等政策紅利則為醫(yī)療產業(yè)帶來了更直接的利好。 王健林曾表示，萬達大范圍進軍醫(yī)療產業(yè)，源于中國巨大市場需求和國家產業(yè)政策開放，和萬達遍及全國的持有物業(yè)。他乃至直言，5 年以內，醫(yī)療產業(yè)將成為萬達新的支柱產業(yè)。 為此，王健林并將醫(yī)療事業(yè)部并入大健康集團，并將王順任命為萬達集團股份有限公司副總裁兼萬達大健康產業(yè)集團總裁，劉瑋擔任萬達大健康產業(yè)集團副總裁。 輕資產戰(zhàn)略同樣適用于大健康 在現(xiàn)有房地產商轉型的路徑中，一共有三種方式，并購、合作、自建。目前萬達集團進入的方式有哪些？哪一種比較適合萬達，又契合萬達的輕資產戰(zhàn)略呢？ 拿并購來說，對于房地產商來說，資金不是問題。關鍵是到底房地產商能并購到什么標的。是不是能并購到北京協(xié)和醫(yī)院？從醫(yī)療機構的本身來說，一般品牌度高的醫(yī)療機構根本并購不了，能接受并購的醫(yī)療機構或許都品牌度都不怎么好。 所以，一開始萬達集團繼續(xù)用輕資產戰(zhàn)略運營，選擇與專業(yè)的醫(yī)療團隊或醫(yī)療集團合作，萬達集團發(fā)揮它固有的商業(yè)地產運作思路，通過收租金的方式，此時的萬達大健康集團將成為一個平臺?；蛟S未來某一天，當用戶走進萬達廣場的時候，不是吃喝玩樂，而是看能治療各種病癥的大型醫(yī)療集團。 從目前萬達集團合作的對象看，包括政府、醫(yī)院、企業(yè)。比如說與 IHG 的合作模式，萬達商業(yè)負責項目投資開發(fā)，IHG 負責醫(yī)院管理，雙方各司其職，共同運營。比如計劃投資 20 億元建設的青島英慈萬達國際醫(yī)院，就位于青島東方影都中，其 2014 年 8 月拿下的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，樓板價僅有 150 元 / 平方米。而負責拿地及整體開發(fā)的青島萬達東方影都投資有限公司正是萬達商業(yè)的全資子公司。 醫(yī)療用地的便宜，降低了萬達建設醫(yī)院的成本，所以自建醫(yī)院也是萬達集團進入大健康產業(yè)的另一種方式。 無論是自建還是合作，王健林認為，醫(yī)療行業(yè)發(fā)展快，需求大，毛利率也較高，如果真正做起來其利潤不可估計。根據公然數(shù)據顯示，高效管理的醫(yī)院可以帶來高達 30%～40% 的毛利空間，乃至能實現(xiàn) 15%～20% 的凈利率，很多民營醫(yī)院都能到達該水平。 更何況王健林要做的是高端醫(yī)療。在業(yè)內人士看來，高端醫(yī)院面對的受眾有限，還需面臨 3 甲醫(yī)院的國際部、特需部門和高端專科醫(yī)院的競爭，并且后者更受患者認可，加上醫(yī)生多點執(zhí)醫(yī)仍未完全放開，致使其難以到達理想中的盈利效果。 來自此前國家衛(wèi)計委統(tǒng)計數(shù)據顯示，截至 2015 年 8 月底，全國醫(yī)院數(shù)量達 2.7 萬個，其中：公立醫(yī)院 13314 個，民營醫(yī)院 13475 個。民營醫(yī)院在數(shù)量上首次超出公立醫(yī)院，占到了醫(yī)院的半壁江山；但是在診療服務數(shù)量方面，診療人次只占 10.9%，出院人數(shù)只占 12.9%，與公立醫(yī)院在服務數(shù)量上的對照仍然差異較大。 事實上，不單是萬達與之合作的 IHG，包括美國的梅奧診所、麻省總院在近兩年都已布局中國的高端民營醫(yī)院，但火熱的投資背后 1 個不容忽視的問題是，多數(shù)大型高端醫(yī)院項目目前處于嚴重虧損乃至 3 年不到就關門的狀態(tài)。 他山之石：新加坡百匯醫(yī)療和美國 HCN 通過萬達集團涉足大健康領域來看，與新加坡的百匯醫(yī)療集團和美國的 Health Care REIT（2015 年 Health Care REIT 更名為 Welltower。簡稱：HCN）發(fā)展路徑極為相似。 關于新加坡的百匯醫(yī)療集團，坊間有著這樣的經典傳言：許多年前，百匯控股只是新加坡一家小型房地產企業(yè)，其以為醫(yī)生租用房間開辦個人診所的形式轉型醫(yī)療，醫(yī)生們可共享醫(yī)院提供的設施和服務，醫(yī)院還可以參股的方式支持診所購買昂貴設備，診所間時常也會互動合作、共同會診，創(chuàng)造比單純物理組合多得多的價值。靈活、互利共贏的“百匯模式”讓百匯一躍成為東南亞私人醫(yī)療機構龍頭。 該模式的特點是開創(chuàng)“私人診所 + 酒店管理”，短短 30 年，百匯醫(yī)療已經成為了亞洲第一、全球市值第二的醫(yī)療集團。 萬達集團也具備酒店管理的優(yōu)勢，同時醫(yī)生多點執(zhí)業(yè)的放開，醫(yī)生辭職創(chuàng)業(yè)開辦診所也將逐漸增加，互聯(lián)網醫(yī)療的創(chuàng)業(yè)者也都很看好醫(yī)生共享辦公的模式，可結合萬達商場招商運營特點。 以萬達集團的實力來看，顯然優(yōu)于“百匯模式”。另外，其入駐者不是醫(yī)生個體或中小型診所，而是 IHG 這類世界頂級機構。 一位萬達管理人員這樣描述：“我們主打的 7 個業(yè)態(tài)不會各自為陣，而是息息相關。體檢服務、健康管理可以與中醫(yī)養(yǎng)生‘打包’，其客戶還可以享受海外醫(yī)療服務，醫(yī)美機構能和產后恢復中心實現(xiàn)客戶共享……它們都可以為醫(yī)療機構辦事處帶來客源。就像綜合體能實現(xiàn)客流循環(huán)一樣，我們的各大業(yè)態(tài)會構成一個資源生態(tài)系統(tǒng)、一個產業(yè)鏈閉環(huán)，為每一位入駐者帶來可觀效益。” 與國內的房企投資并主運營醫(yī)療機構不同，美國地產主要采取“不動產投資信托”（REITs）的形式。這是指擁有、并運營產生收入的地產項目的公司。擁有、并運營的地產項目包含各行各業(yè)，醫(yī)療行業(yè)只是其中一個部分。 “醫(yī)療不動產投資信托”主要經營的項目包括： 1. 養(yǎng)老地產：包括提供醫(yī)療服務的互助型養(yǎng)老和獨立養(yǎng)老； 2. 醫(yī)院項目：大部分醫(yī)院項目是長期護理院以及長期持續(xù)醫(yī)療護理院； 3. 高技能護理院：主要為老年患者提供提供長期護理，不需要急癥醫(yī)院支持和服務的項目； 4. 醫(yī)療辦公樓：醫(yī)療辦公樓是“醫(yī)療不動產投資信托”投資的為數(shù)不多的純醫(yī)療密切相關資產，包括醫(yī)生診所，日間手術中心等； 5. 生物科技園區(qū)：還有極為少數(shù)的醫(yī)療不動產信托經營生命科學園區(qū)實驗室項目，并非醫(yī)療地產主流。 其運營方式主要通過兩種方式來運營旗下物業(yè)，一是凈出租模式，二是委托經營模式。在凈出租模式下，凈租金收益 / 毛租金收益可達 80% 以上，REITs 公司把養(yǎng)老 / 醫(yī)療物業(yè)租賃給運營商，每年收取固定租金費用（養(yǎng)老社區(qū)的毛租金收益率通常是物業(yè)價值的 8 -12%，根據 CPI 指數(shù)向上調整），而所有直接運營費用、社區(qū)維護費用、稅費、保險費等均由租賃方承擔。 在委托經營模式下，REITs 公司將旗下物業(yè)托管給運營商，運營商每年收取相當于經營收入 5%-6% 的管理費，但不承擔經營虧損的風險，也不獲取剩余收益；所有的經營收入都歸 REITs 公司所有（美國養(yǎng)老社區(qū)每單元的經營收入約為 3000 美元 -4000 美元，是租金收入的 3 - 4 倍），所有的經營成本也由 REITs 公司負擔，相應的，REITs 公司獲取租金及經營剩余收益，承擔大部分經營風險。 由于凈出租模式下，REITs 公司的風險最低、收益最穩(wěn)定，所以，為降低資金成本，傳統(tǒng)上 REITs 公司的大部分物業(yè)采用凈出租方式運營，少部分物業(yè)采用委托經營模式運營。 其中以具有 46 年歷史，手握 1328 處房產，市值 273 億美元的美國 HCN 最具代表意義。它 87% 的收入是來自自費醫(yī)療機構，所以政府醫(yī)療保險制度的變化對它影響不大。強調投資渠道與投資類型的多元化，提出了 5×5 的投資模式，即采用 5 種投資渠道（出租型物業(yè)、投資管理平臺、開發(fā)和再開發(fā)、債權投資、Down REITs[傘型下屬合伙房地產投資信托]）投資于 5 類資產（養(yǎng)老社區(qū)、生命科學物業(yè)、醫(yī)療辦公樓 MOB、專業(yè)護理機構的物業(yè)、醫(yī)院物業(yè)）。 在運營方面，美國 HCN 較少直接參與養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)和再開發(fā)工作，但在其他醫(yī)療地產領域，如生命科學實驗樓或醫(yī)療辦公樓，如果預租率能夠達到 50% 以上，HCN 就會適度參與開發(fā)?？傮w來說，其土地儲備及在建物業(yè)的總值不超過資產總額的 5%。 在債權投資上，HCN 在金融海嘯中投資持有了一些養(yǎng)老 / 醫(yī)療地產公司的債券。作為主要的債權人，HCN 在后來的債務重組過程中獲得了低谷收購的好機會，如 2010 年收購 HCR MonorCare 時，就利用了自身的債主地位（此前，HCN 持有 HCR MonorCare 價值 17.2 億美元的債務）。截至 2010 年底，其持有的 20 億美元債權投資，為公司貢獻了 1.6 億美元的利息收益。2015 年，該公司已經擁有超過 300 億美元的房地產投資總額。 而從萬達堅持的輕資產戰(zhàn)略來看，信托模式也早已涉及。在 2016 年報中披露，萬達與投資人共簽訂 7 份投資合作協(xié)議，其中 2 份協(xié)議投資方為中信信托，1 份協(xié)議投資方為民生信托，單個協(xié)議對應 4 - 5 個萬達廣場組成的資產包，涉及項目總數(shù)量約達 29 個，均為二、三線城市。在大戰(zhàn)略的框架下，借鑒美國地產轉型醫(yī)療的路徑，或許將帶給萬達一絲靈感。 當然，我們目前所能看到的萬達模式也只是冰山一角。中國地產商大規(guī)模轉型醫(yī)療健康領域的帷幕才剛剛拉開，如何結合中國國情，探索一條適合的道路，這是一個需要反復論證探索的漫長過程。作為產業(yè)的忠實記錄者，動脈網也將持續(xù)關注這個領域的演變過程，我們期待著房地產與醫(yī)療健康產業(yè)擦出更大的火花！

來源：動脈網